拍賣場上不只有“銀主盤”“法院盤” 身家清白的“私房”也可委托拍賣
??? 提及二手房交易，買家除了選擇房地產(chǎn)中介促成買賣和買賣雙方自行交易過戶外，還有一種方式常被人們所忽略私人委托拍賣。普羅大眾對房產(chǎn)拍賣的認(rèn)識停留在由法院的司法委托拍賣或銀行的單位委托拍賣，并不了解原來“身家清白”的房產(chǎn)也可以通過私人委托的方式進行公開拍賣。若拍賣成功，“分分鐘效率又高，收益又好”。本專題將為讀者揭秘如何通過私人委托拍賣的方式，安全將房產(chǎn)出售。而買家又如何從這些私人委托的房產(chǎn)拍賣中，在安全拍下房產(chǎn)的同時，淘到筍貨。
?? 私人委托拍賣第一步
?? 委托人提供有效權(quán)屬證明
??? 據(jù)《拍賣法》第六條規(guī)定，“拍賣標(biāo)的應(yīng)該是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)權(quán)利?！彼饺嗽谡轿信馁u不動產(chǎn)時，委托人首先要向有資質(zhì)的拍賣企業(yè)提供有效的財產(chǎn)權(quán)屬證書原件以及權(quán)屬人自己的身份證原件，供拍賣人審查。審查通過后，與拍賣人簽訂委托拍賣合同。
??? 如拍賣標(biāo)的物為共有財產(chǎn)，即權(quán)屬人為兩人或以上，若要委托拍賣人拍賣，必須要全體權(quán)屬人都同意委托拍賣，且須提供全體權(quán)屬人所共同擁有的權(quán)屬證書原件及本人身份證原件。如果所有權(quán)屬人都愿意同時來拍賣人處辦理委托拍賣手續(xù)，只需要全體權(quán)屬人帶其權(quán)屬證書原件及本人身份證原件到拍賣人處簽訂委托拍賣合同，提交其權(quán)屬證書原件（由拍賣人保管）及本人身份證復(fù)印件（須核對原件）即可；如權(quán)屬人或權(quán)屬共有人其中一人或多人因故無法親自到拍賣人處簽訂委托拍賣合同的，應(yīng)在公證機關(guān)辦理授權(quán)委托他人（包括可委托權(quán)屬共有人）代其辦理委托拍賣其財產(chǎn)或共有財產(chǎn)的公證委托書，由代理人持該公證委托書代表委托人或與其他權(quán)屬共有人一起到拍賣人處簽訂委托拍賣合同及辦理相關(guān)手續(xù)。
??? 據(jù)曾先生介紹，要確保權(quán)屬證書內(nèi)容準(zhǔn)確、有效，“私人委托拍賣的標(biāo)的物，還必須是未設(shè)立抵押且沒有被法院等執(zhí)法機關(guān)查封的，否則不得委托拍賣”。為此，拍賣人須在接受委托拍賣后，到國土房管部門查冊以核實是否存在被抵押或查封的情況，并視該拍賣的標(biāo)的物是否存在被抵押或查封的情況而決定是否繼續(xù)拍賣。
?? 私人委托拍賣第二步
?? 刊登公告辦備案手續(xù)收保證金
??? 拍賣人接受拍賣委托后，如果拍賣標(biāo)的物沒有被抵押或被查封，接著就可以刊登拍賣公告。根據(jù)《拍賣法》第四十五條規(guī)定，拍賣人應(yīng)當(dāng)于拍賣日7日前發(fā)布拍賣公告。按照《拍賣法》第四十七條規(guī)定：“拍賣公告應(yīng)當(dāng)通過報紙或者其他新聞媒介發(fā)布。”
??? 其次，拍賣人在拍賣日7日前還須向其所在地的工商部門辦理拍賣前的工商備案手續(xù)。拍賣人應(yīng)當(dāng)在拍賣日前向競買人展示拍賣標(biāo)的，即拍賣人需帶競買人去拍賣標(biāo)的現(xiàn)場，對拍賣標(biāo)的現(xiàn)狀進行實地察看。拍賣標(biāo)的的展示時間不得少于兩天。拍賣人還需向競買人提供查看拍賣標(biāo)的的條件及有關(guān)資料，其中包括拍賣人所制定的拍賣規(guī)則和注意事項。曾先生還說，拍賣人需在拍賣日前，通知并邀請其所在地的工商部門有關(guān)人員在拍賣會當(dāng)天到現(xiàn)場監(jiān)督，以確保拍賣是在公正、公平、公開的前提下進行。
??? 再次，在拍賣會前，競買人須向拍賣人繳納保證金，保證金的比例或數(shù)額由拍賣人或委托人確定。一般情況下，保證金的收取在保留價的10%左右。私人委托拍賣如遭遇流拍，是否需要支付給拍賣人其他費用？據(jù)《拍賣法》第五十六條第三款中提到的“拍賣未成交的，拍賣人可向委托人收取約定的費用；未作約定的，可向委托人收取為拍賣支出的合理費用”，曾先生解釋，“合理費用”一般是指在報紙刊登拍賣公告的費用，如拍賣標(biāo)的在外地的，須支付必要的差旅費用及場租，如帶競買人到當(dāng)?shù)乜辈榧霸谂馁u標(biāo)的物所在地舉行拍賣會的差旅費用和場租。但這些費用需事先在簽訂委托拍賣合同時注明。
?? 溫馨提醒：保留價≠參考價
??? 《拍賣法》第二十八條規(guī)定，“委托人有權(quán)確定拍賣標(biāo)的的保留價并要求拍賣人保密。”在刊登的拍賣公告經(jīng)常發(fā)現(xiàn)拍賣標(biāo)的有注明“參考價”，但“參考價”不等于保留價。在實際操作中，拍賣公告的標(biāo)的物“參考價”應(yīng)不得低于保留價。按照《拍賣法》第五十條第二款規(guī)定：“拍賣標(biāo)的有保留價的，競買人的最高應(yīng)價未達到保留價時，該應(yīng)價不發(fā)生效力。拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣?！?br style="FONT-FAMILY: ">??? 此外，《拍賣法》第五十條第一款規(guī)定：“拍賣標(biāo)的無保留價的，拍賣師應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明?！钡趯嶋H操作中，這種情況比較少見。
?? 私人委托拍賣第三步
?? 拍賣人現(xiàn)場查驗標(biāo)的物情況
??? 拍賣人與委托人簽訂委托拍賣合同后，需到擬拍賣標(biāo)的物現(xiàn)場進行勘查，以查驗拍賣標(biāo)的物是否真實存在或與權(quán)屬證書所記載的內(nèi)容是否相符。因在拍賣中，曾出現(xiàn)過拍賣標(biāo)的物已部分或全部改變狀況（如陽臺改變、加高或拆去一層，甚至已全部拆除等），與權(quán)屬證書所記載的內(nèi)容不符的現(xiàn)象。法院或銀行及其他單位委托的拍賣，為保證債權(quán)人、債務(wù)人或標(biāo)的物所有人的合法權(quán)益，都須事先委托專業(yè)評估機構(gòu)對擬拍賣標(biāo)的物進行評估。評估機構(gòu)因評估需要，都須持權(quán)屬證書到現(xiàn)場實地勘驗，然后再作出評估報告。盡管如此，法院或銀行及其他單位在委托拍賣時，還會要求拍賣人到現(xiàn)場實地勘驗，并展示拍賣標(biāo)的物不少于2日給競買人查看。
??? 私人委托拍賣，由于拍賣保留價是其委托人確定，可不需委托專業(yè)評估機構(gòu)評估拍賣價格，所以少了專業(yè)評估機構(gòu)到現(xiàn)場實地勘驗的程序，這就更需要拍賣人在接受委托后，一定要到現(xiàn)場勘查。
?? 私人委托第四步
?? 拍賣完成 需簽“成交確認(rèn)書”
??? 按照《拍賣法》五十一條、五十二條的規(guī)定“競買人的最高應(yīng)價經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后，拍賣成交”；“拍賣成交后，買受人和拍賣人應(yīng)當(dāng)簽署成交確認(rèn)書”。
??? 順利完成前三步后，就正式踏入拍賣現(xiàn)場了。曾先生表示，無論委托人是否到現(xiàn)場，只要有競買人并辦好了競買手續(xù)，拍賣會都會如常進行。拍賣成交后，拍賣人和買受人還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)（如確定支付拍賣成交價款及拍賣傭金的數(shù)額和期限，辦理產(chǎn)權(quán)過戶及納稅的責(zé)任等），所以，拍賣成交雖然以“競買人的最高應(yīng)價經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)”，但還必須當(dāng)場依法簽署成交確認(rèn)書，以明確買受人和拍賣人的權(quán)利、義務(wù)。曾先生表示，在私人委托拍賣的實踐中，拍賣人和委托人通常采用一次性付款的要約方式要求買受人一次性付清成交價款。
??? 據(jù)《拍賣法》第五十六條規(guī)定：“委托人、買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價百分之五的傭金。拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費用；未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用?！痹壬f，以往為了爭取委托人將其所有的標(biāo)的物委托拍賣人進行拍賣，拍賣人在與委托人簽訂委托拍賣合同時，一般都約定委托人在拍賣成交后，不需支付拍賣傭金給拍賣人。
?? 私人委托拍賣第五步
??? 據(jù)曾先生介紹，拍賣人可以與買受人在拍賣成交確認(rèn)書中約定，是由買受人自行辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，還是由拍賣人協(xié)助辦理。但無論哪一種方案，拍賣人都要向買受人無償提供相應(yīng)的拍賣資料，如委托拍賣合同及委托人的身份證復(fù)印件、刊登拍賣公告的報紙原件、拍賣人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，拍賣人法定代表人的身份證復(fù)印件、拍賣成交確認(rèn)書、買受人的身份證復(fù)印件（買受人是單位的，須提供買受人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及拍賣人法定代表人的身份證復(fù)印件）等文件資料。而且無論拍賣成功與否，拍賣人都需要去當(dāng)?shù)毓ど滩块T辦理拍賣活動后備案手續(xù)。
?? 私人委托拍賣知多少
??? 1.如何查驗拍賣標(biāo)的物是否“身家清白”？尤其面對多人委托拍賣共有房產(chǎn)時，競買人需驗證哪些證件后，可以放心參與競買？
??? 答：在拍賣結(jié)束前，拍賣標(biāo)的的權(quán)屬證書原件和委托人身份證復(fù)印件都會放在拍賣人處保管。競買人可要求拍賣人提供權(quán)屬證書原件查驗。面對多人委托拍賣共有房產(chǎn)時，競買人可審查委托人共有房產(chǎn)證的數(shù)量與委托人的人數(shù)是否一致，并注意審查全體共有人身份證復(fù)印件與共有房產(chǎn)證上的姓名是否相同，該共有房產(chǎn)證上是否記載有抵押、查封的內(nèi)容。
??? 如前段時間本版刊登的《老城區(qū)“筍盤”流拍誰之過》一文中提到的6兄弟姐妹將共有“筍盤”私人委托拍賣一事，經(jīng)過本報記者調(diào)查了解，該“筍盤”業(yè)主六兄弟姐妹已于2009年持該房產(chǎn)繼承公證書到國土房管部門辦理并領(lǐng)取了六兄弟姐妹各占六分之一產(chǎn)權(quán)份額的房地產(chǎn)權(quán)證，根本不存在“爭遺產(chǎn)”。而該繼承得來的房產(chǎn)買賣時，可按成交價的1%交納個人所得稅。
??? 此外，權(quán)屬原件上的建筑面積和房屋的實際面積可能存有差異，而拍賣通常按現(xiàn)狀拍賣，無論競買人是否前往現(xiàn)場查看，在成交后如發(fā)現(xiàn)原建筑面積與新發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積有差異，一切責(zé)任都由買受人承擔(dān)，買受人支付的拍賣成交價款及拍賣傭金不作退、補。
??? 2.與傳統(tǒng)二手房交易方式相比，通過私人委托拍賣轉(zhuǎn)賣的房產(chǎn)要多繳稅費嗎？
??? 答：不用。通過私人委托拍賣轉(zhuǎn)賣的二手房，在稅費上與傳統(tǒng)二手房交易無異。即繳納契稅、營業(yè)稅、個人所得稅及存量房交易與登記的費用。在個稅征收上，除贈予性質(zhì)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣需按照“（轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理費用）×20%”據(jù)實征收，其他性質(zhì)的房產(chǎn)（包括繼承、買賣得來的房改房或商品房）均可按照“轉(zhuǎn)讓收入×1%”核定征收個人所得稅。
??? 3.與法院或銀行及其他機關(guān)、企事業(yè)單位委托的拍賣相比，私人委托拍賣有何區(qū)別？
??? 答：法院或銀行及其他機關(guān)、企事業(yè)單位委托的拍賣，委托人會先委托評估機構(gòu)對拍賣標(biāo)的物進行評估，一般是將評估價作為保留價來確定。在拍賣會當(dāng)天，這些單位如有需要，還會派人去拍賣會現(xiàn)場監(jiān)督。若是法院委托拍賣，如有必要，法院還會派員到場維護現(xiàn)場拍賣秩序，買受人辦理過戶時，憑拍賣成交確認(rèn)書及法院民事裁定書辦理過戶即可，不用再到當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理網(wǎng)簽過戶手續(xù)。
??? 相比之下，私人委托的拍賣，則一般不存在拍賣前的評估，因此，保留價由委托人自己確定，隨意性較大。拍賣成交后，委托人、拍賣人和買受人還需到當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理網(wǎng)簽過戶手續(xù)，拍賣成交確認(rèn)書只能用作二手房網(wǎng)簽合同的附件或補充合同；私人委托拍賣所提供的標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)情況及委托人的主體資格，拍賣人和競買人都要認(rèn)真了解、審查，否則容易產(chǎn)生糾紛。